不动产是社会财富的重要载体，关系到千家万户的切身利益。
9月19日，北京西城法院通报了近年来西城法院审理涉不动产登记行政案件的总体情况，发布典型案例及法官建议。
本次通报的四个不动产登记典型案件均为涉房屋登记纠纷，涵盖了诈骗导致的房屋过户陷阱、救济权行使应在起诉期限内、恶意串通损害他人权益、伪造法律文书骗取登记等情形，体现了近年来不动产登记纠纷的突出风险。
案件总量稳定，合法性审查成焦点
据统计，2022年1月至2025年8月，北京西城法院审结涉不动产登记行政案件共计95件，其中2022年28件、2023年30件、2024年21件、2025年1—8月16件。案件量保持基本稳定。
西城法院党组成员、副院长王元田强调，不动产登记行为具有复合属性，该类案件呈现明显的“民事—行政”交叉特点。
具体来说，不动产登记是不动产物权的公示方式，不动产物权的设立、变更、转让和消灭由不动产登记机构依照法律规定开展，在此过程中不动产登记机构与当事人之间形成行政法律关系。
但是，涉诉的不动产登记案件主要发生在因民事法律行为导致不动产物权变动的场合。该类案件中不动产登记所依据的基础事实涉及当事人之间的民事法律关系，如买卖、赠与、抵押、继承等。因此，法院审理往往需要厘清背后的民事法律关系。这增加了案件的审理难度和复杂性。
从原告诉求看，诉求类型集中，要求转移登记的43件，更正登记的24件，初始登记的16件，占比超过八成。
“争议焦点高度集中在对登记行为的合法性审查上。”王元田谈到，法院审查的核心是不动产登记机构在受理、审查、登簿、发证等环节是否尽到了法定审查职责和义务。因此，厘清不动产登记机构的职责边界，精准把握“合理审慎审查义务”的内涵是案件审理的重点。
基础事实变化导致登记撤销案件占比较高
王元田介绍，95个案件中，西城法院判决撤销或确认不动产登记行为违法的案件共计30件，其中因登记依据的基础事实发生变化的案件占比83.3%。
具体情形包括：不动产登记所依据的买卖、赠与、抵押等合同经法院生效判决确认无效；所依据的公证文书依法定程序被撤销；所依据的法院生效裁判文书被证实为虚假。
王元田表示，实践中，一旦发生错误登记，不仅会损害真实权利人重大财产权益，也对后续交易产生连锁影响。有些案件中，错误登记虽被判决撤销，但房屋已被转让或抵押，真实权利人难以实现其诉讼目的；有些案件中，错误登记又与诈骗、制售假章假证假公文类违法犯罪串联，社会影响恶劣。
对于法院来说，既要畅通救济渠道、保护真实权利人的财产权益，又要保障交易安全、维护善意第三人的信赖利益；既要监督依法行政、敦促不动产登记机构规范开展登记，又要遵循行政规律、合理确定不动产登记机构责任边界；既要注重风险防范、最大程度降低错误登记及负面效应，又要鼓励登记便民、推动营商环境不断优化，这为人民法院在审理此类案件中统筹各方利益、兼顾多重目标以及力争实现政治效果、法律效果和社会效果的统一提出了更高要求。
四大典型案例揭示登记风险
通报会上，西城法院行政审判庭负责人管学雅通报了四个典型案例，均为涉房屋登记纠纷，集中反映了涉不动产登记案件中的高发风险。
“警惕诈骗花样翻新，谨防房屋过户陷阱”案例中，王先生轻信朋友杨某谎言，通过订立虚假合同，办理了房屋产权过户登记，而后杨某私自将房产抵押给第三人并设立抵押登记。因虚假合同被民事判决认定为无效，最终法院判决撤销不动产登记机构将涉案房屋由王先生转移登记至杨某名下的行政登记行为。法官提醒，日常生活中，不法分子常以“高额回报”“短期周转”为名，诱骗房屋所有人进行转移登记。一旦房屋被二次出售或抵押，在第三人善意的情况下也可能造成难以挽回的损失。
“救济权行使当及时，超过起诉期限难获支持”案例中，李某于2023年向不动产登记机构反映涉案房屋在1993年确权登记时发生错误，要求不动产登记机构查明事实并改正错误。不动产登记机构调查核实后，答复其不存在登记错误情形，李某不认可该答复，于2024年向法院提起诉讼，要求不动产登记机构履行更正错误登记的法定职责。因1993年的涉案房屋登记行为已经超过二十年的最长起诉期限，且李某并未提交相关证据证明存在不可抗力或不属于自身原因耽误起诉期限的情形。据此，法院裁定驳回李某起诉。
该案阐述了行政诉讼法定起诉期限制度旨在维护行政行为的稳定性与法律关系的确定性，促使当事人及时行使权利。公众应定期关注自身不动产登记状态，一旦发现异常，应立即行动，以免丧失诉权。
此外，“他人产权不容侵犯，恶意串通难逃更正纠错”案例介绍了不动产登记的更正登记程序，即权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记；“伪造裁判触犯红线，登记被撤又担刑事责任”案例提示了伪造法律文书骗取房屋产权转移登记绝非“捷径”，而是触碰法律红线的危险行为。
西城法院行政审判庭副庭长曹实发布法官建议：针对登记机构，建议首先要切实履行审查义务，构筑虚假登记“防火墙”，严格依据法律规定以及不动产登记操作规范、标准、惯例和技术能力履行合理审慎审查义务；其次要注重科技成果运用，打造技术“防御盾牌”，逐步建立部门间的信息共享机制，探索实现司法、公安、民政等跨链条实时交叉验证；最后要深化联动治理，加强不动产登记争议源头预防，探索搭建与人民调解、行政调解、行政复议、行政诉讼的联动平台，形成辖区不动产登记争议预防化解合力。
针对社会公众，提示要提高法律意识，诚信参与交易活动；要加强财产保护，筑牢风险防范堤坝；要依法有序维权，理性选择救济途径。
责编：万健祎
校对：杨舒欣
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